L’investissement locatif, en tant que pilier incontournable du secteur immobilier, suscite un intérêt croissant chez les investisseurs cherchant à fructifier leur capital.

Ce type d’acquisition s’inscrit dans une stratégie bien réfléchie, exigeant une compréhension importante du marché et des mécanismes financiers.

C’est pour cela qu’un plongeon dans le monde de l’investissement immobilier est nécessaire, afin de comprendre comment évaluer les risques et bien choisir la stratégie permettant d’obtenir le placement meilleur rendement.

Les Fondements de l’Investissement Locatif

Définition et Objectifs

Lors d’un investissement locatif, l’objectif est de minimiser la part de risque et de maximiser les rendements générés par un bien immobilier.

Généralement, le rendement est perçu sous la forme d’un loyer, moyen efficace de percevoir une rentabilité stable. Le bien peut aussi prendre en valeur au fil du temps, permettant à l’investisseur de percevoir un bénéfice lors de la revente.

On comprend vite qu’il est crucial de bien gérer ses dépenses d’entretien ainsi que sa fiscalité pour obtenir le placement meilleur rendement. Pour cela, il existe certaines dispositions fiscales, permettant d’alléger les taxes sous certaines conditions (loi Malraux, loi Pinel…). Nous avons d’ailleurs fait un article à ce sujet juste ici.

Un autre aspect à maitriser est la diversification du portefeuille. Plus on aura de biens différents (lieux, secteurs d’activités ou typologie), moins on sera exposé à un risque important de perte de capital.

Un investisseur avisé sait donc jouer avec le ratio bénéfice/risque, la fiscalité, les charges et frais de gestion ainsi qu’avec la diversification. Cela lui permet d’obtenir le placement meilleur rendement et de le garder sur une longue période.

Types d’Investissements Locatifs

La principale force de l’investissement immobilier est sadiversité. De nombreux types d’investissements locatifs existent, permettant à chaque investisseur d’élaborer une stratégie basée sur la diversification, ses objectifs, sa fiscalité, sa tolérance aux risques ou tout simplement son affect vis-à-vis d’un type de biens.

Voici une liste des différents biens à considérer lors d’un investissement locatif :

La location résidentielle

Elle est le type de location préféré des particuliers, et cela pour de bonnes raisons. Parmi les avantages, on compte une demande constante, la facilité de gestion et la stabilité des loyers. Cela permet à un novice de mettre un pied dans l’investissement sans faire face à de grosses difficultés.

Il y a bien évidemment des inconvénients,  comme les  rendements qui sont bien souvent modérés, et la sensibilité aux cycles économiques.

Ce n’est donc pas toujours le placement meilleur rendement pour un investisseur avisé.

La location saisonnière

Profitant à ceux ayant une tolérance aux risques plus élevée, la location saisonnière propose des avantages intéressants. Les avantages de la location saisonnière par rapport à la location résidentielle traditionnelle sont multiples. La promesse d’un revenu potentiel bien plus important, cumulée à l’opportunité de disposer personnellement du bien lorsqu’il est vacant, en font une alternative solide face à la location résidentielle.

Il ne faut toutefois pas négliger les inconvénients, tels que la fluctuation saisonnière, la sensibilité aux conditions touristiques et la gestion qui vous demandera beaucoup plus d’efforts.

La location meublée

La location meublée profite des mêmes avantages que la location résidentielle avec quelques petites différences.
Parmi les avantages, on peut constater une augmentation importante des loyers, ainsi que des avantages fiscaux, ce qui augmente alors le rendement du bien.
Par contre, l’exploitation du bien demandera plus de temps et d’investissement, notamment vis-à-vis du mobilier qui peut s’user très vite.

La location commerciale

Nécessitant plus de connaissances, la location commerciale (bureaux, hôtels, boutiques…) reste l’un des meilleurs investissements possibles. En effet, nous pouvons compter parmi les avantages les loyers sensiblement plus élevés que pour l’investissement locatif, l‘implication du locataire dans l’entretien du bien, ainsi que la durée des baux qui est bien plus longue. C’est ce qui se rapproche le plus du placement meilleur rendement.

En effet, le cadre de la location commerciale est plus sécurisant pour l’investisseur (appelé également le bailleur). Les baux ont une durée jusqu’à 12 ans, avec une refacturation des charges (assurance bailleur, taxe foncière principalement). Les bailleurs bénéficient également de garantie complémentaire telle qu’un dépôt de garantie pouvant aller de 3 mois à 9 mois de loyer hors charge.

Traditionnellement, ce type de bien demandait un ticket d’entrée bien plus élevé, le rendant exclusif à des investisseurs ayant déjà une certaine aisance financière. Heureusement, l’essor de l’immobilier fractionné vient rebattre les cartes, et offre aux particuliers un moyen d’investir facilement. Par exemple, chez Wally, il est possible d’investir dans des hôtels à partir de 10€.

Investissement dans des biens neufs

Le neuf possède des avantages non négligeables, comme l‘éligibilité à certaines incitations fiscales. Toutefois, il existe des inconvénients importants. Premièrement, pour un investisseur qui cherche un rendement régulier, la phase de travaux ne dégage aucun revenu et par conséquent une rentabilité nulle. Il faut se préparer à des coûts initiaux bien plus élevés et un marché qui peut parfois manquer de maturité.

Pour les plus petites bourses, le crowdfunding immobilier permet d’investir et de financer des projets de construction à partir de sommes raisonnables.

Investissement dans des biens anciens

Les biens anciens sont eux aussi une opportunité très importante. Ils peuvent profiter d’un prix d’achat plus bas, d’un charme d’époque et même parfois d’une histoire rendant le bien unique, voire même permettant de le classer comme monument historique.

Les principaux inconvénients restent les travaux de rénovation parfois nécessaires et les coûts d’entretien. Il existe cependant des dispositifs fiscaux permettant d’obtenir un abattement fiscal lors de la rénovation de l’un de ces biens. Ces dispositifs, mis en place dans une logique de protection du patrimoine, sont de réelles opportunités d’atteindre le placement meilleur rendement.

Les Facteurs Impactant la Rentabilité

Analyse du Marché Immobilier

Pour comprendre la trajectoire prise par le marché immobilier en 2023, il faut s’intéresser à différents facteurs, le premier étant l’évolution des taux d’intérêts qui ont eu un impact important sur la capacité des potentiels acheteurs/investisseurs à franchir le pas. En effet, l’explosion du coût du financement s’est répercuté sur le marché locatif où nombre d’investisseurs ont préféré reporter l’achat d’un bien, par manque de vision sur le long terme.

Le nombre de potentiels propriétaires étant revu à la baisse, la demande locative se voit renforcée.

Dans ce contexte, comprendre la demande locative dans une région est un atout majeur pour les investisseurs immobiliers. Il faut pour cela examiner la croissance démographique d’une région en identifiant les zones d’expansion. C’est dans ces zones que la demande de logement peut grimper en flèche. Il est ainsi possible de profiter d’opportunités en investissant intelligemment, et ce, même dans un marché qui semble, de prime abord, en crise. Il ne faut toutefois pas oublier de calculer rentabilité locative net, pour confirmer le potentiel du bien.

Analyser l’activité économique d’une région est là aussi crucial pour acheter le bon bien. Les régions avec une économie dynamique et où la création d’emplois est soutenue, représentent des zones avec un fort potentiel pour l’investissement locatif. Qu’il s’agisse d’investissement résidentiel ou commercial, il y a fort à parier que le rendement évoluera dans le bon sens. Prenez le en compte lorsqu’il sera temps de calculer rentabilité locative net.

Il est aussi important de prendre en compte les tendances socioculturelles lors de son investissement.  En effet, les besoins et les demandes des consommateurs étant constamment en changement, il est possible de tirer parti de ces tendances pour investir intelligemment. Par exemple, lecoliving, mode de vie se rapprochant d’une colocation avec une prestation de service. Ce type de logement existe depuis quelques années déjà, mais en 2023, il s’est accéléré. On estime à 7 000 le nombre de chambres disponibles pour ce type d’habitat aujourd’hui, et à plus de 20 000 en 2024. Comprendre les besoins des locataires permet ainsi de se positionner efficacement sur des investissement répondant à un réel besoin, et ce, dès l’émergence de ce type d’habitats.

En définitive, le marché est un critère de haute importance pour acheter un bien. Chaque ville répond à des dynamiques différentes et connaît des trajectoires uniques. Voici un graphique qui illustres les variations de prix au m² dans les 5 premières villes françaises depuis 2017.

Source : INSEE

Taux de rendement depuis 2015 en fonction des typologies

Ce graphique référence les différents taux de rendement en fonction des biens. Les taux de rendement dépendent du risque relié à chaque bien, avec pour base de calcule l’OAT 10 ans de l’Etat français. En ordre croissant les rendements les plus intéressants sont :

• résidentiel
• bureaux
• OAT 10 ans
• Hôtellerie

Historiquement, les taux de rendement sont reliés à la variation de l’OAT. Sur la période 2015 / 2020 l’OAT 10 ans français n’a cessé de diminuer provoquant une baisse sur les taux de rendement immobiliers. Depuis 2020, les taux de l’OAT ont augmenté, laissant présager une hausse des taux de rendement immobiliers.

Coûts d’Investissement Initiaux

Connaître avec exactitude les coûts d’investissement initiaux est obligatoire lorsque l’on veut calculer rentabilité locative net. Pour savoir quel sera la mise de départ, il faut s’intéresser à plusieurs facteurs, le premier étant bien évidemment le prix d’achat du bien. Le second, les frais de notaires, composés des honoraires de ce dernier, des droits d’enregistrement ainsi que des taxes, représente aussi un certain budget lors de l’achat d’un bien immobilier.

Ces frais sont généralement calculés en pourcentage du prix d’achat et peuvent varier en fonction des réglementations locales.

Pour ceux qui souhaiteraient investir dans des bâtiments anciens, il faut aussi prendre en compte le montant nécessaire pour rénover le bien. Il est parfois nécessaire d’effectuer de gros travaux pour remettre en conformité une propriété, en particulier pour les passoires thermiques qui font beaucoup parler ces derniers temps.

Heureusement, des aides ou des abattements fiscaux peuvent être obtenus, rendant le processus moins coûteux voire stratégique. Renseignez-vous bien sur ces points pour calculer votre investissement initial.

Il est crucial pour les investisseurs immobiliers d’anticiper et de budgétiser ces coûts initiaux de manière réaliste afin d’éviter des surprises financières. Une évaluation précise de ces coûts contribue à déterminer le rendement effectif de l’investissement et à élaborer une stratégie financière solide. Pour cela, nous vous proposons un outil précis pour calculer rentabilité locative net.

Calcul rentabilité bien immobilier

Faire le calcul rentabilité bien immobilier est une étape nécessaire lors d’un investissement immobilier. Pour cela, il existe 2 étapes : vous pouvez calculer la rentabilité locative brute et ensuite calculer rentabilité locative net.

Le rendement brut s’obtient en divisant les loyers bruts annuels par le coût total de l’investissement. On obtient alors un pourcentage de rendement. Seulement, le rendement brut ne tient pas compte de la totalité des dépenses liées à un bien.

En terme de calcul rentabilité bien immobilier, c’est la rentabilité nette qui est l’indicateur le plus précis. En effet, il tient compte de toutes les dépenses liées au bien, de la taxe foncière, aux frais d’assurance en passant par les frais de gestion.

Mais alors, comment calculer rentabilité locative net ?

C’est en fait assez simple. Il suffit de prendre les loyers bruts annuels, de soustraire tous les frais associés à l’exploitation du bien, puis de diviser par le coût total d’investissement. On obtient alors un pourcentage offrant une perspective plus réaliste de la rentabilité, car il prend en compte les coûts opérationnels réels associés à la propriété.

Fiscalement, il est possible de bénéficier de certains avantages lorsque l’on remplit certaines conditions. Renseignez-vous sur ce  sujet lorsque vous faites un investissement, n’hésitez pas à aller voir un professionnel de la fiscalité.

En résumé, calculer rentabilité locative net nécessite de tenir compte de nombreux facteurs lors de son investissement.

Conclusion

En conclusion, l‘investissement locatif demeure un moyen potentiellement lucratif de constituer un patrimoine financier. En évaluant soigneusement les types d’investissements, en considérant les coûts initiaux et en adoptant une gestion efficace, les investisseurs peuvent maximiser leur rendement. Que ce soit en analysant les tendances du marché, en utilisant des outils de calcul de rentabilité, ou en déléguant la gestion à des professionnels, une approche stratégique est essentielle. L’investissement locatif, bien exécuté, peut non seulement générer des revenus réguliers, mais aussi offrir des avantages fiscaux et une appréciation de la valeur du bien sur le long terme.