Introduction

Le déficit foncier est un concept fiscal qui permet aux contribuables de déduire certains frais liés à la rénovation de biens immobiliers loués, des revenus fonciers, voire des revenus globaux. 

Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) sont des instruments d’investissement immobilier collectif qui permettent aux particuliers d’investir dans l’immobilier sans avoir à gérer directement les biens. 

Dans cet article, nous allons expliquer en quoi consiste le déficit foncier, présenter les avantages du déficit foncier en combinaison avec les SCPI, ainsi que le fonctionnement des SCPI et les critères de choix à prendre en compte. Enfin, nous aborderons les étapes pour mettre en place cette stratégie et les limites et risques associés.

Qu’est-ce que le déficit foncier ?

Le déficit foncier est un dispositif de défiscalisation qui permet de déduire les dépenses engagées pour la rénovation de biens immobiliers loués des revenus fonciers. Concrètement, cela signifie que les travaux et charges liés à la rénovation peuvent être déduits des loyers perçus, réduisant ainsi le montant imposable des revenus fonciers. Si les charges déductibles dépassent les revenus fonciers, le déficit ainsi créé peut être reporté sur les revenus fonciers des années suivantes, jusqu’à épuisement.

Les avantages du déficit foncier

La mise en place d’une stratégie de déficit foncier présente plusieurs avantages. Tout d’abord, cela permet de réduire considérablement l’impôt sur le revenu. En effet, les travaux de rénovation sont déductibles à hauteur de 100% des revenus fonciers, et en cas de déficit, peuvent être imputés sur les revenus globaux, entraînant ainsi une réduction significative de l’impôt à payer.

De plus, le déficit foncier permet également de constituer un patrimoine immobilier tout en bénéficiant d’une réduction d’impôts. En effet, les biens acquis dans le cadre d’une stratégie de déficit foncier peuvent être loués et générer des revenus fonciers supplémentaires, tout en bénéficiant des avantages fiscaux liés aux travaux de rénovation.

Enfin, le déficit foncier permet de réaliser des économies sur le long terme. En effet, les travaux de rénovation effectués dans le cadre d’une stratégie de déficit foncier permettent d’améliorer la qualité des biens immobiliers, ce qui peut entraîner une augmentation des loyers et une valorisation du patrimoine sur le long terme.

Les SCPI et leur fonctionnement

Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) sont des véhicules d’investissement qui permettent à des particuliers d’investir dans l’immobilier sans avoir à gérer directement les biens. Elles sont gérées par des sociétés de gestion spécialisées et sont constituées d’un ensemble d’immeubles d’habitation, de bureaux, de commerces ou de locaux d’activités.

Le fonctionnement des SCPI repose sur le principe de la mutualisation des risques et des revenus. En investissant dans une SCPI, un particulier devient associé et acquiert des parts sociales correspondant à sa souscription. En contrepartie de son investissement, il perçoit des revenus fonciers calculés en fonction de sa quote-part de souscription.

Les revenus fonciers d’une SCPI proviennent essentiellement des loyers perçus sur les biens immobiliers qu’elle détient. Les associés perçoivent donc une part de ces revenus, proportionnelle à leur souscription. Les revenus distribués par les SCPI sont considérés comme des revenus fonciers et sont soumis à l’impôt sur le revenu, après application d’un abattement de 30 %.

Outre les revenus fonciers, les SCPI peuvent également générer des plus-values, qui sont réalisées lors de la vente d’un bien immobilier. Ces plus-values sont distribuées aux associés sous forme de distribution exceptionnelle.

Les SCPI permettent ainsi aux investisseurs particuliers de bénéficier des avantages de l’immobilier locatif sans avoir à se soucier de la gestion des biens. Ils peuvent diversifier leur patrimoine en investissant dans différents types d’immobilier et dans différentes régions. De plus, les SCPI offrent une liquidité relativement élevée, puisqu’il est possible de revendre ses parts à tout moment, sous réserve de trouver un acquéreur.

En termes de fiscalité, les revenus fonciers perçus grâce aux SCPI sont soumis au régime des revenus fonciers. Cela signifie que les associés doivent déclarer leurs revenus fonciers et les soumettre à l’impôt sur le revenu. Ils ont cependant la possibilité de déduire les charges liées à la détention des parts de SCPI, telles que les frais de gestion, les intérêts d’emprunt et les travaux de rénovation.

Il est également important de noter que les SCPI bénéficient du régime de la société de personnes, ce qui signifie qu’elles ne sont pas soumises à l’impôt sur les sociétés. Les revenus fonciers et plus-values réalisés par la SCPI sont donc directement imposés entre les mains des associés, au prorata de leur participation.

Les avantages des SCPI

L’investissement dans des SCPI présente de nombreux avantages pour les investisseurs particuliers. Tout d’abord, cela permet d’accéder à l’immobilier locatif sans avoir à gérer directement les biens. Les investisseurs peuvent ainsi profiter des avantages de l’immobilier, tels que la perception de revenus fonciers, tout en déléguant la gestion à des professionnels.

De plus, les SCPI permettent de diversifier le patrimoine immobilier en investissant dans plusieurs biens immobiliers situés dans différentes régions ou dans différents secteurs d’activité. Cette diversification permet de réduire les risques liés à l’investissement immobilier, puisque la performance d’une SCPI dépend de l’ensemble des biens immobiliers qu’elle détient.

Les SCPI offrent également une liquidité relativement élevée, puisqu’il est possible de revendre ses parts à tout moment, sous réserve de trouver un acquéreur. Cette liquidité est un avantage non négligeable pour les investisseurs qui souhaitent récupérer tout ou partie de leur investissement en cas de besoin.

Enfin, l’investissement dans des SCPI peut permettre de bénéficier d’avantages fiscaux intéressants. Les revenus fonciers perçus grâce aux SCPI sont soumis au régime des revenus fonciers, ce qui permet aux associés de déduire les charges liées à la détention des parts de SCPI.

Grâce à ces avantages, les SCPI sont devenues un véhicule d’investissement de plus en plus populaire auprès des investisseurs particuliers. Elles permettent de diversifier son patrimoine, de bénéficier des avantages de l’immobilier locatif et de profiter d’une gestion déléguée à des professionnels.

La combinaison déficit foncier et SCPI

La combinaison entre la stratégie de déficit foncier et l’investissement en SCPI peut permettre aux investisseurs de maximiser leurs économies d’impôts.

La stratégie de déficit foncier consiste à déduire les charges liées à la rénovation d’un bien immobilier des revenus fonciers. Ces charges peuvent être déduites du revenu global, dans la limite de 10 700 euros par an. Si le montant des charges est supérieur aux revenus fonciers, le déficit foncier ainsi créé peut être reporté sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

En combinant cette stratégie avec l’investissement en SCPI, il est possible de déduire les charges liées à la rénovation des biens immobiliers détenus par la SCPI des revenus fonciers perçus. Les associés peuvent ainsi bénéficier de réductions d’impôts supplémentaires, tout en investissant dans l’immobilier.

Il est important de noter que toutes les SCPI ne permettent pas de bénéficier de la stratégie de déficit foncier. Il convient donc de choisir des SCPI qui investissent principalement dans des biens anciens nécessitant des travaux de rénovation. Il est également important de s’assurer que les travaux effectués sont éligibles à la déduction fiscale.

En combinant la stratégie de déficit foncier et l’investissement en SCPI, les investisseurs peuvent ainsi bénéficier de réductions d’impôts intéressantes, tout en profitant des avantages de l’immobilier locatif et de la gestion déléguée des biens.

Les étapes pour mettre en place cette stratégie

La mise en place d’une stratégie de déficit foncier avec des SCPI demande une certaine préparation et la réalisation de plusieurs étapes. Voici les principales étapes à suivre pour mettre en place cette stratégie :

 

• • Etape 1 : Définir ses objectifs et son budget Avant de se lancer dans un investissement immobilier, il est essentiel de définir clairement ses objectifs et son budget. Quels sont vos objectifs à court et à long terme ? Quelle somme êtes-vous prêt à investir ? Cette première étape vous permettra de déterminer vos critères de sélection des SCPI.

• • Etape 2 : Choisir les SCPI adaptées à la stratégie de déficit foncier Comme évoqué précédemment, toutes les SCPI ne sont pas adaptées à la stratégie de déficit foncier. Il est donc primordial de choisir les SCPI qui répondent le mieux à vos attentes et qui permettent de générer un déficit foncier. Pour cela, il est conseillé de se faire accompagner par un professionnel de l’immobilier qui pourra vous conseiller sur les SCPI les plus adaptées à votre profil.

• • Etape 3 : Réaliser une étude de marché Avant de finaliser votre investissement, il est important de réaliser une étude de marché pour évaluer le potentiel de rentabilité du bien que vous souhaitez acquérir. Cette étude vous permettra de vous assurer que le bien est bien situé et qu’il présente un potentiel de valorisation à moyen et long terme.

• • Etape 4 : Réaliser les travaux de rénovation Une fois votre bien acquis, il faudra réaliser les travaux de rénovation nécessaires pour générer un déficit foncier. Ces travaux peuvent être de différentes natures : travaux de rénovation énergétique, travaux d’agencement, etc. Il est recommandé de faire réaliser ces travaux par des professionnels du bâtiment pour vous assurer de leur qualité et respecter les normes en vigueur.

• • Etape 5 : Réaliser la déclaration fiscale Une fois les travaux de rénovation réalisés, il faudra réaliser la déclaration fiscale pour bénéficier de la réduction d’impôts liée au déficit foncier. Pour cela, il est conseillé de se faire accompagner par un expert-comptable spécialisé en immobilier qui saura vous guider dans les différentes démarches à effectuer.

• • Etape 6 : Suivre et optimiser votre investissement Une fois la stratégie de déficit foncier mise en place, il est important de suivre régulièrement votre investissement et d’optimiser si nécessaire. Vous pouvez notamment effectuer des travaux de rénovation complémentaires pour continuer à générer du déficit foncier. Il est également recommandé de se tenir informé des éventuelles évolutions de la législation fiscale qui pourraient impacter votre investissement.

Les critères de choix des SCPI

Le choix des SCPI pour mettre en place une stratégie de déficit foncier est crucial. Pour optimiser les économies d’impôts, il est important de prendre en compte plusieurs critères lors de la sélection des SCPI. Voici les principaux critères à prendre en compte :

 

• • Le taux de distribution : Le taux de distribution correspond au pourcentage de revenus distribués aux associés. Il est préférable de choisir des SCPI avec un taux de distribution élevé, car cela vous permettra de bénéficier d’une rentabilité plus importante.

• • La localisation des biens immobiliers détenus par la SCPI : Il est préférable de choisir des SCPI qui détiennent des biens immobiliers situés dans des zones où la demande locative est forte. Cela vous permettra d’optimiser la rentabilité de votre investissement.

• • La stratégie d’investissement de la SCPI : Il est important de se renseigner sur la stratégie d’investissement de la SCPI pour s’assurer qu’elle est cohérente avec votre objectif de déficit foncier. Certaines SCPI privilégient par exemple l’investissement dans des biens à rénover, ce qui peut être particulièrement intéressant dans le cadre d’une stratégie de déficit foncier.

• • La qualité de la gestion de la SCPI : La qualité de la gestion de la SCPI est également un critère important à prendre en compte. Une SCPI bien gérée sera en mesure de sélectionner des biens immobiliers de qualité et de réaliser des travaux de rénovation efficaces.

Les limites et risques de cette stratégie

Comme toute stratégie d’investissement, la mise en place d’une stratégie de déficit foncier avec des SCPI comporte des limites et des risques qu’il convient de prendre en compte. Voici les principaux risques et limites associés à cette stratégie :

 

• • Risque de moins-value à la revente : L’investissement en SCPI comporte un risque de moins-value à la revente. En cas de baisse du marché immobilier, la valeur des parts de SCPI peut diminuer et entraîner une perte en capital.

• • Risque de vacance locative : Comme pour tout investissement locatif, il existe un risque de vacance locative. Si les biens détenus par la SCPI ne sont pas loués pendant une certaine période, cela peut réduire la rentabilité de l’investissement.

• • Risque lié aux travaux de rénovation : La réalisation de travaux de rénovation peut comporter des risques liés à la qualité des travaux ou aux éventuels retards de réalisation. Il est donc important de choisir des partenaires fiables et de vérifier régulièrement l’avancement des travaux.

• • Limitation de la réduction d’impôts : Il convient également de noter que la réduction d’impôts liée au déficit foncier est plafonnée. Il est donc important de prendre en compte ce plafonnement dans le calcul de la rentabilité de l’investissement.

Conclusion

En conclusion, la combinaison de la stratégie de déficit foncier et de l’investissement en SCPI peut permettre de réaliser des économies d’impôts significatives. 

Cette stratégie nécessite néanmoins une certaine préparation et la réalisation de plusieurs étapes. Il convient notamment de choisir les SCPI les plus adaptées à la stratégie de déficit foncier et de prendre en compte les limites et les risques associés à cette stratégie. 

Si vous souhaitez bénéficier de réductions d’impôts tout en investissant dans l’immobilier, la combinaison de la stratégie de déficit foncier et des SCPI peut être une solution intéressante. N’hésitez pas à vous renseigner davantage sur le sujet et à vous faire accompagner par des professionnels pour optimiser votre investissement.