Fiscalité de l’investissement immobilier : direct, SCPI, immobilier fractionné

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Fiscalité de l'immobilier

L’investissement immobilier est un placement financier qui présente de nombreux avantages, notamment une rentabilité attractive sur le long terme et une valeur refuge en cas de crise économique. Cependant, il est important de bien comprendre la fiscalité de l’investissement immobilier avant de se lancer, car bien defiscaliser peut avoir un impact significatif sur le rendement de votre placement.

Dans cet article, nous allons vous présenter les différentes fiscalités existantes pour l’investissement immobilier, que ce soit en direct, en SCPI ou en immobilier fractionné. Nous vous proposerons également un tableau de comparaison pour vous aider à choisir le régime fiscal vous permettant d’obtenir le rendement net locatif le plus élevé possible.

Investissement immobilier direct

Lorsque vous investissez dans l’immobilier en direct, vous êtes propriétaire d’un bien immobilier que vous louez. Les revenus locatifs que vous percevez, c’est-à-dire les revenus fonciers, sont donc soumis à l’impôt sur le revenu.

Il existe deux régimes fiscaux possibles pour les revenus locatifs :

Le régime micro-foncier

Ce dispositif s’adresse aux propriétaires percevant des revenus locatifs modérés, plafonnés à 15 000 euros par an. En optant pour le micro-foncier, les propriétaires bénéficient d’une déclaration simplifiée, calculant leurs impôts sur un abattement forfaitaire de 30% appliqué aux revenus locatifs bruts.

Cette option allège les démarches administratives et peut être particulièrement avantageuse pour les petits investissements immobiliers.

Toutefois, il est essentiel de noter que le régime micro-foncier ne permet pas de déduire les charges liées au bien, mais il offre une solution aisée pour les investisseurs cherchant une approche fiscale simplifiée tout en bénéficiant des revenus locatifs.

Avant d’opter pour ce régime, il est recommandé de bien évaluer la rentabilité de l’investissement et de consulter un professionnel pour s’assurer que cette option correspond aux objectifs financiers du propriétaire. Ce régime est un premier pas dans la defiscalisation immobiliere.

Le régime réel

Contrairement au régime micro-foncier, le régime réel permet aux propriétaires de déduire l’ensemble de leurs charges réelles liées à la propriété, telles que les intérêts d’emprunt, les frais de notaire, les travaux de rénovation, et les charges de copropriété.

Cette approche, bien que plus complexe sur le plan administratif, offre une optimisation fiscale plus poussée, permettant de réduire le revenu imposable et, par conséquent, les impôts à payer.

Les investisseurs immobiliers avertis peuvent ainsi maximiser leur rendement net en tirant avantage du régime réel, mais il est crucial de maintenir une comptabilité précise et de conserver l’ensemble des pièces justificatives.

En outre, une consultation régulière avec un expert en fiscalité immobilière peut contribuer à maximiser la defiscalisation immobiliere tout en assurant une conformité optimale avec la législation en vigueur.

Investissement immobilier en SCPI

Les SCPI, ou sociétés civiles de placement immobilier, sont des sociétés qui investissent massivement dans l’immobilier (résidentiel, bureaux, commerce …) . En investissant dans une SCPI, vous accédez à un portefeuille diversifié, mais ne devenez pas propriétaire d’un bien immobilier. En revanche, vous bénéficiez d’une partie du rendement net locatif généré par l’ensemble des biens immobiliers détenus par la SCPI.

Les revenus locatifs des SCPI sont soumis à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers. Compris dans le calcul de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI), les SCPI restent difficiles à defiscaliser, à moins d’opter pour une stratégie long-terme. Il est possible d’opter pour le régime micro-foncier ou le régime réel.

Investissement immobilier fractionné

L’investissement immobilier fractionné permet d’investir dans un bien immobilier en détenant un titre financier adossé au bien. Ce type d’investissement est accessible à partir d’un ticket d’entrée modéré.

Les revenus locatifs générés par un bien immobilier fractionné sont soumis à la flat tax, soit 30%, dans la catégorie des revenus mobiliers. Cette imposition peut s’avérer très avantageuse pour les investisseurs imposés à un taux marginal d’imposition supérieur à 30%.

N’étant pas compris dans les calculs de l’IFI, l’immobilier fractionné particulièrement intéressant dans une stratégie de defiscalisation immobiliere.

Tableau de comparaison

Voici un tableau de comparaison des différents régimes de fiscalité de l’investissement immobilier :

Conclusion

Le choix du régime fiscal le plus adapté à votre situation dépend de plusieurs facteurs, tels que votre niveau de revenus, votre capacité à gérer votre comptabilité et votre objectif d’investissement.

Si vous êtes un investisseur débutant, le régime micro-foncier est une bonne option, car il est simple à mettre en place. Si vous êtes un investisseur expérimenté et que vous souhaitez maximiser votre rendement, le régime réel est une meilleure option.

Enfin, si vous souhaitez investir dans un bien immobilier sans avoir à vous soucier de la gestion, l’investissement en SCPI ou en immobilier fractionné est une bonne alternative.

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