Si vous hésitez entre investir dans l’immobilier ou dans les cryptomonnaies, il est désormais possible de couper la poire en deux.

En effet, l’immobilier tokenisé permet d’acheter ou de vendre des parts d’un actif immobilier sur le marché des cryptos. Il s’agit d’une sous-catégorie de l’immobilier fractionné, concurrent direct aux SCPI.

Quels sont les avantages et inconvénients de cette pratique ? Le marché est-il stable ? Volatile ? Est-ce une réelle révolution ?

Immobilier tokenisé : comment investir sur de l’immobilier via la blockchain ?

Véritable révolution technologique, la blockchain a des domaines d’application vastes : traçabilité des marchandises, partage de données en médecine, lutte contre la fraude bancaire et encore d’autres.

Naturellement, les acteurs de la blockchain se sont intéressés à l’immobilier et souhaitent transposer cette technologie au service de l’investissement.

Qu’est-ce que l’immobilier tokenisé ?

L’immobilier tokenisé consiste à convertir des actifs immobiliers en actifs numériques représentés sous forme de “tokens” sur une blockchain.

Chaque token représente une part de l’actif immobilier pouvant être acheté, vendu ou échangé.

Cette approche “révolutionne” l’investissement immobilier en offrant plusieurs avantages, notamment la liquidité accrue, la diversification des investissements et la diminution du ticket d’entrée.

Cependant, l’immobilier tokenisé pose également des défis liés à la réglementation, à la sécurité des tokens et à la volatilité des marchés de crypto-monnaies

Comment fonctionne la tokenisation immobilière ?

Pour comprendre la tokenisation, il faut d’abord parler de blockchain. Promis, c’est bien plus simple qu’il n’y paraît !

La blockchain est une technologie permettant la transmission d’informations de façon décentralisée. Elle fonctionne sur le principe de blocks d’informations infalsifiables. De par le caractère décentralisé de cette technologie, il est impossible à un acteur seul de modifier la blockchain à son avantage. Plus le nombre d’acteurs différents est élevé, plus la blockchain sera dite “inviolable”. Cette technologie présente donc un niveau de sécurité inégalé pour le monde de la finance.

Il n’est donc pas étonnant qu’après la démocratisation des cryptos-monnaies, le concept se décline dans le monde de l’immobilier. Pour ce faire, le bien est divisé en “tokens” étant ajoutés à la blockchain par l’intermédiaire de cryptos-monnaies comme l’ethereum. Chaque token donne des droits, notamment celui de percevoir une quote-part des loyers.

La valeur de ces tokens est définie par 2 facteurs:

• La valeur de l’actif immobilier
• La valeur du token sur les marchés financiers

En principe, la valeur du token est censée rester très proche de celle de l’actif immobilier, mais il n’est pas rare de voir une décorrélation de cette valeur. Le marché est en effet bien plus proche de celui des cryptos que de l’immobilier classique en termes de volatilité.

Les avantages de la tokénisation de l’immobilier

Le principal avantage de l’immobilier tokenisé est la diversification des investissements. En effet, le prix d’entrée étant moins élevé, il est possible avec une petite somme de choisir différents biens immobiliers, répartissant les risques de perte de capital.

Cette diminution de prix d’entrée permet aussi d’ouvrir les portes de l’investissement immobilier à un plus grand nombre d’investisseurs. Il n’est plus nécessaire de mettre un apport gargantuesque à l’entrée et de rembourser un prêt avec des durées d’engagement proche de 20 ans et des taux d’intérêts.

De plus, la liquidité accrue des tokens par rapport à l’immobilier traditionnel permet de sortir de l’investissement bien plus facilement.

En ce qui concerne l’immobilier tokenisé en France, les tokens étant considérés comme des produits financiers et non immobiliers, ils ne rentrent pas en compte dans les calculs de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI), permettant ainsi à ceux ayant un patrimoine immobilier développé d’investir avec une fiscalité moins lourde.

Les risques de l’immobilier tokenisé

L’immobilier tokenisé présente aussi des risques. Avant chaque investissement, il est essentiel de considérer les risques par rapport à son profil. Outre la perte de capital, inhérente à l’investissement, il est nécessaire de mettre en lumière la volatilité du marché des cryptos, accentuant les risques de perte.

En effet, le principal inconvénient des tokens est l’évolution rapide des prix, faisant de cette option un investissement risqué.

La réglementation liée à l’immobilier tokenisé est conséquente, notamment du point de vue de l’entreprise émettrice de tokens, pouvant engendrer une incertitude sur le long terme.

En outre, l’immobilier tokenisé souffre bien plus des défauts de la crypto-monnaie qu’il ne bénéficie des avantages de l’immobilier.

Les alternatives à l’immobilier tokénisé

Il existe plusieurs alternatives à l’immobilier tokenisé.

La première, connue et ancienne, la SCPI. Bien qu’ayant un ticket d’entrée plus élevé, ces sociétés de gestion immobilière permettent d’investir sur un parc immobilier déjà diversifié. Seulement, il s’agit d’un produit immobilier, qui rentre dans les comptes de l’IFI, et les législations sont très conséquentes. Il est assez compliqué de comprendre comment fonctionne chaque SCPI, car elles ont toutes des particularités de répartition du patrimoine, calcul de la fiscalité.

De plus, la liquidité est fortement réduite, puisque c’est un investissement sur le long, voire très long terme. Stables, elles restent toutefois une bonne option pour des investissements à risques mesurés.

La seconde solution est l’immobilier fractionné. Il ressemble beaucoup à l’immobilier tokenisé, avec une différence majeure, il n’est pas sur la blockchain.

Cela implique plusieurs choses. Déjà, l’immobilier fractionné profite de tous les avantages des tokens. Mais, il est aussi moins volatile, en faisant un investissement moins risqué. Légalement plus souple, il est aussi plus facile de se projeter sur le long terme avec les acteurs de ce milieu, tels que Wally.

L’immobilier fractionné profite bien plus des avantages de l’immobilier classique.

En définitive, l’immobilier tokenisé présente de nombreux avantages, mais sa volatilité et son instabilité réglementaire le rendent risqué. Il est davantage à envisager comme une alternative aux cryptos et à la bourse indexée à l’immobilier.

Pour ceux souhaitant un investissement plus stable, il est plus sage de se tourner vers l’immobilier fractionné.