Notre thèse d'investissement



Priorité à l'emplacement

L’emplacement est l’indicateur fondamental de toute acquisition immobilière chez Wally. Un emplacement stratégique assure une valeur durable à l’investissement. Il conditionne à la fois la demande locative et la simplicité des reventes futures.

Il existe des sites qui ne suscitent aucun intérêt malgré leur faible coût et qui s’avèrent inadaptés à une exploitation professionnelle en raison d’une faible demande. À l’inverse, certains emplacements très recherchés présentent des prix prohibitifs et compromettent la rentabilité de l’investissement.

Notre objectif est de cibler des emplacements offrant un potentiel de développement important pour de contenir les coûts d’acquisition initiaux, tout en bénéficiant d’une forte demande loisirs ou affaires. 

Nous recherchons ainsi des villes à forte attractivité touristique ou proches de centres d’affaires importants, qui sont idéales pour des investissements en hôtellerie, en location de courte-durée et en coliving. Mais il existe également de nombreuses niches, qui requièrent une étude approfondie afin d’identifier les marchés les plus rentables. 

Ainsi, nous nous assurons non seulement d’investir dans des zones à forte rentabilité, mais aussi de faciliter les reventes grâce à une sélection minutieuse de l’emplacement.

Carte de France


Créer de la valeur dès l'acquisition

Comme le dit l’adage : en immobilier la plus-value se définit dès l’acquisition, ou ne se fait jamais.

Dans notre approche de l’investissement, notre travail d’optimisation du bien commence dès son acquisition. Cette anticipation stratégique est essentielle, car bien que la plus-value ne soit matérialisée qu’à la revente, c’est lors de l’achat que les fondations de cette plus-value sont posées.

Nous pouvons employer plusieurs méthodes pour maximiser la valeur potentielle de revente dès l’achat. L’une des approches les plus directes consiste à acquérir des propriétés sous-évaluées par rapport à leur valeur marchande actuelle. Nous pouvons aussi valoriser des espaces initialement non habitables, tels que des combles, en les transformant en surfaces habitables attrayantes, augmentant ainsi substantiellement leur valeur de marché. C’est notamment une méthode que nous utilisons régulièrement pour nos biens en coliving.

En hôtellerie ou location courte-durée, une stratégie efficace est l’amélioration du rendement locatif du bien. En augmentant les revenus générés ou en rationalisant les charges, nous augmentons parallèlement son attractivité pour les investisseurs futurs. Un bien générant un revenu net supérieur présente un rendement plus élevé, ce qui justifie un prix de revente plus important lors de sa cession. 

Cette stratégie ne renforce pas seulement la rentabilité immédiate mais améliore également le potentiel de gain lors de la revente.


Optimiser le rendement

Les propriétés immobilières ne réalisent souvent pas leur plein potentiel de revenus à cause d’une stratégie de gestion trop généraliste. L’objectif de Wally est d’améliorer la gestion de ces biens afin de maximiser leur rendement. 

Pour améliorer l’exploitation d’un bien, plusieurs méthodes peuvent être appliquées en fonction du contexte. L’une des approches consiste à rénover et améliorer le bien pour augmenter les revenus qu’il génère, particulièrement dans les zones où le pouvoir d’achat de la clientèle potentielle est élevé. Cette méthode nécessite une évaluation précise de la demande et des capacités financières des locataires potentiels.

L’ajout de services supplémentaires peut également jouer un rôle crucial dans l’augmentation du rendement. Par exemple, dans les configurations de coliving, des offres telles que des espaces partagés (salle de sport, espace bar…) ou des services d’entretien justifient des loyers plus élevés.

L’utilisation de stratégies de tarification dynamique pour des locations de courte-durée est une autre technique efficace pour optimiser les revenus, adaptant les prix en fonction de la fluctuation de la demande.

Enfin, transformer la destination d’un bien, comme convertir un espace commercial en résidentiel ou inversement, peut créer de nouveaux revenus et accroître ainsi la valeur de la propriété. 

Chacune de ces méthodes est évaluée avec soin afin de correspondre aux spécificités du marché local et aux objectifs d’investissement de Wally pour chaque bien.


Calibrer la durée d'exploitation

La durée des investissements est un élément crucial de notre stratégie, permettant une optimisation de la croissance du capital investi. Un cycle d’investissement bien défini contribue à une valorisation accrue du portefeuille des investisseurs.

En langage financier, c’est le Taux de Rentabilité Interne (ou TRI) qui mesure la rentabilité des fonds propres investis sur une période donnée. Il atteint son apogée pour des durées de cinq à sept ans. Il est souvent observé qu’une période initiale de trois ans est nécessaire pour que le bien immobilier développe son potentiel de revenus maximal. Passé ce seuil, il est judicieux de bénéficier des revenus opérationnels pour une période supplémentaire de deux à quatre ans avant d’engager la revente, à une valeur la plus élevée possible.

La politique de Wally vise à maximiser la rentabilité créée pour nos investisseurs, à travers des investissements dont la durée est systématiquement comprise entre cinq et sept ans. Cette approche ciblée permet d’assurer une rotation efficace du portefeuille, tout en capitalisant sur des périodes optimales d’investissement.

Pourquoi 5 ans

Anticiper les tendances du marché

L’exploitation des tendances du marché immobilier est une composante stratégique essentielle chez Wally.

Elle permet d’optimiser les rendements générés et la valorisation des biens. Reconnaître les cycles et les tendances du marché est crucial pour identifier les moments opportuns d’achat et de revente.

Cependant, suivre sans discernement les modes du moment amènent souvent des acquisitions de biens à des prix trop élevés, avec des rendements potentiellement limités et une forte concurrence à venir. 

C’est pourquoi notre approche consiste à anticiper ou à décaler nos investissements par rapport aux tendances dominantes. Cela nous permet d’acquérir des propriétés à des coûts inférieurs avec moins de concurrence, favorisant ainsi un accroissement progressif du rendement généré.

Lorsque ces biens deviennent recherchés par la majorité des acteurs du marché, nous les cédons à un prix supérieur à leur valeur d’achat. Cette stratégie se révèle très efficace et complémentaire aux autres aspects de notre philosophie d’investissement, permettant une gestion dynamique et réactive du portefeuille immobilier.